ア　はじめに

　これまでの民法では，瑕疵担保責任（現行民法５７０条）の規定が設けられていました。瑕疵担保責任とは，売買の目的物に瑕疵（その物が取引上通常要求される品質が欠けている状態）があり，それが取引上要求される通常の注意をしても気が付かないものである場合に、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。不動産売買実務上も，瑕疵担保責任に関する紛争が多く見られます。
　今回の民法改正では，この「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に名称が変更されるとともに，その責任の内容にも変更がありますので，この点について解説をしたいと思います。

イ　当事者の主観的要素を重視する「契約不適合」へ

　これまでの民法では，売主が瑕疵担保責任を負う要件は「隠れた瑕疵」と規定されていました。もっとも，今回の改正では，これが「契約不適合」という表現に改められました（改正民法５６２条）。
　これは，売買の対象となった不動産の物理的な瑕疵（土壌汚染や雨漏り等）のみで責任の有無を判断するのではなく，主観的な要素（当事者が不動産売買契約においてどのような要素を重視していたか）を考慮しようとするものです。このような主観的要素を重視するという考え方を採用する裁判例は今回の改正以前も存在しましたが，今回の民法改正では，この点を明文化したものです。

ウ　買主救済の選択肢が広がる・その１（追完請求権）

　これまでの民法では，売買の目的物に瑕疵が存在した場合，その瑕疵を修補（修理や補修）したり，瑕疵のない代替品や不足分を求めること（これを「追完請求権」といいます。）が認められるのは，不特定物を目的物とする売買のみであるとされていました。不動産は特定物として売買されることが通常ですから，不動産の売買にあたっては，実務上，追完請求権は認められてこなかったといえます。
　もっとも，今回の改正では，この追完請求権が明文で規定され（改正民法５６２条），不特定物のみならず特定物（不動産）についても，追完請求権が認められることになりました。これによって，例えば，購入した建物に，後日，売買時点で雨漏りが存在することが発覚した場合には，これまでは損害賠償請求をするか，（当該雨漏りが重大なものである場合は）契約解除をするしかありませんでしたが，改正民法下では，買主に対して，その雨漏りを修補することを求めることができるようになりました。
　他方で，不動産の売主にとっては責任が重くなったといえますので，売買契約書の締結交渉にあたって，追完請求権を排除したり，追完請求権に応じるとしてもその限度額を設定するといった対応を講じることを検討する必要があります。

エ　買主救済の選択肢が広がる・その２（代金減額請求権）

　これまでの民法では，隠れた瑕疵が存在した場合に，損害賠償請求と解除のみが認められており，売買代金の減額は（少なくとも主要な裁判例では）認められていませんでした（例えば，購入した不動産に土壌汚染や雨漏り等が発見された場合でも，売買代金の減額を求めることはできず，買主としては，売買契約を解除するか損害賠償を請求するしかありませんでした。）。
　もっとも，売買契約の等価性を維持するという観点から，売買代金の減額を認めるべきとの意見が強く，今回の改正では，この代金減額請求権も明文をもって認められることになりました（改正民法５６３条）。買主にとっては，契約に適合しない不動産を購入してしまった場合の救済メニューが拡充されたといえますが，売主から見れば責任が重くなったと言えます。売主は，不動産を売却するにあたっては，従来以上に，売買の目的となる不動産の現況確認等を慎重に行う必要があるでしょう。

オ　契約不適合責任への統一化

　これまでの民法では，物の瑕疵（＝隠れた瑕疵）と権利の瑕疵（＝権利の全部又は一部が他人に属する場合等）を区別し，それぞれのケースで適用される条文が異なっていました。
　もっとも，改正民法では，これらの「物の瑕疵」と「権利の瑕疵」を区別せず，全て「契約不適合責任」に統一することになりました。

カ　従来の売買契約書をどのように変更すべきか

　これまでの不動産売買実務で利用されていた売買契約書には「瑕疵担保責任」や「瑕疵」といった表現が用いられているものと思いますが，上記に述べたとおり，改正民法において「瑕疵」という概念は存在せず，「契約不適合」という概念に改められたことになります。したがって，今後，売買契約書における「瑕疵」や「瑕疵担保責任」といった表現を「契約不適合」に改める必要があるでしょう。
　また，「契約不適合」とは，契約当事者の主観的要素を重視する考え方ですから，不動産の買主側からみれば，不動産売買契約書に，売買契約の目的（買主がどのような目的，用途で不動産を購入するか）や売買契約締結に至った経緯等を明確かつ具体的に記載するということも一考に値するでしょう。
　他方で，不動産の売主の立場からみれば，不動産売買契約書に売買契約の目的や経緯等が詳細に記載されてしまうと，「契約不適合」に該当すると判断されてしまうリスクが高まることになりますので，契約の目的や経緯等の記載の是非及びその内容は慎重に検討すべきです。

ア　手付に関するルールの明文化

　これまでの民法は，手付に関するルールにつき，買主による解除の場合は手付を放棄すること，売主による解除は手付の倍額を償還すること（現行民法５５７条１項）を条件として，手付解除をできる旨の規定を設けていますが，改正民法は，売主の解除にあたって，手付の倍額の「現実の提供」が必要であるとされています（改正民法５５７条１項）。
　また，現行民法は，手付解除の要件について，当事者の一方が履行に着手していないこと（現行民法同条２項）を要件としていますが，この「当事者」については，解除の相手方を意味することが明文化されました（改正民法５５７条１項）。
　いずれも，従来の判例法理を明文化するものであり、実務に大きな影響はないと思われます。

イ　目的物の引渡義務に関するルールの明文化

　これまでの民法では，売主が，目的物の引渡義務を負うということのみが定められていましたが，今回の改正では，目的物を引き渡すだけではなく，対抗要件（不動産の場合は登記）を備えさせる義務を負うことを明文化しています（改正民法５６０条）。
　この点も，従来の判例法理を明文化するものであり、実務に大きな影響はないと思われます。

　改正民法は，公布から３年以内に施行されることになりますが（附則１条），上述した不動産売買に関するルールの変更は，施行日以降に締結された売買契約から適用があるものとされています（附則３４条１項）。なお，改正民法の施行日は未定ですが，平成３２年４月１日とされる可能性が高いと思われます。