弁護士法人 淀屋橋・山上合同

コラム

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民法(債権法)改正により賃貸借契約上の保証はどう変わるか ― その2

【執筆者】蜷川 敦之

(その1はこちら)

3 保証人保護の規律変更によって、情報提供義務への対応が必要になる

 改正民法は、個人保証の情誼性・未必性・軽率性等を考慮し、保証人保護の方策を拡充するため、いくつかの基本的規律を変更しており、このうち、一般の賃貸借契約上の保証との関係では、以下の点が問題となります(これに対し、公正証書の作成を求める改正民法465条の6は、貸金等債務にあたらない賃貸借契約上の保証には適用されないと解されますが、賃借人が建設協力金を賃貸人に交付し、「賃貸人の保証人」がその返還債務を保証するような場合には、適用が考えられます。)。

(1)契約締結時の情報提供義務(改正民法465条の10)

ア 主債務者は、事業のために負担する債務を主たる債務とする保証、又は主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするときは、委託を受ける者に対して、

ⅰ.財産及び収支の状況、
ⅱ.主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況、
ⅲ.主たる債務の担保として他に提供し、または提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容、

について情報を提供しなければなりません(改正民法465条の10第1項)。
 万が一、情報を提供せず、または事実と異なる情報を提供したために、誤認して保証をした場合には、保証人は、債権者が、情報の不提供又は事実と異なる情報の提供を知っていたか知ることができた(悪意有過失)ときは、保証契約を取り消すことができます(改正民法465条の10第2項)。
 以上の規定は保証人が法人である場合には適用されませんが(改正民法465条の10第3項)、個人である場合には、賃貸借契約であっても、「事業のために負担する債務を主たる債務とする保証、または主たる債務の範囲に事業のために負担する債務が含まれる根保証の委託をするとき」にあたるときは、同様に適用されます。
 具体的には、会社が賃借人となる賃貸借契約や、事務所や工場等事業に使う物件の賃貸借契約で、個人保証を徴求する場合が考えられます。

イ この場合、実務上は、賃借人の立場としては、上記各情報の提供を行うよう心掛ける点はもちろんですが、債権者である賃貸人としても、主債務者の情報提供義務違反を知らなかったことに過失があったとの評価がなされないよう、対応策を講じておく必要があります。
 具体的には、まず、最低限上記ⅰ~ⅲの情報提供の有無を保証人に確認することが必要と考えられます。
 さらに進んで、主債務者がどのような情報を提供したかについて保証人から聴取・確認する義務があるか否かという点も問題となりますが、この規定は、主債務者が保証人に積極的に照会したり、調査したりする義務を課すものではなく(潮見佳男著『新債権総論Ⅱ』(2017年、信山社)81頁注354)、必ずしも、常に積極的に確認しなければならないとまでは想定されていないと解されます。

ウ 実務上は、賃貸借契約締結時に、保証人が賃借人から改正民法465条の10第1項1号ないし3号の情報の提供を受けたことを保証人に表明保証をさせるとともに、主債務者である賃借人に、保証人に提供した情報が真実・正確であることを表明保証させることを、契約条項に定めておくなどの対応が考えられます。
 さらに実務上悩ましいのは、賃貸借契約の更新の際に一部滞納が生じている場合、その事実について保証人に対し情報提供を行う義務があるかという点が考えられます。この点、更新に関する後記5記載の理解を前提にすると、保証契約自体をあえて更新せず最初の保証契約の効力を及ぼすことができると考えれば、義務はないことになりそうですが、紛争の火種になることが懸念されます。

(2)主たる債務者の履行状況に関する情報提供義務(改正民法458条の2)

ア 債権者は、委託を受けた保証人からの請求があったときには、「主たる債務の元本及び主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たる全てのものについての不履行の有無並びにこれらの残額及びそのうち弁済期が到来しているものの額に関する情報」を遅滞なく提供しなければならないとされました(改正民法458条の2)。

イ これは、主たる債務の内容を問わず、賃貸借契約上の保証にも適用され、また、保証人が法人か個人かを問わず適用されます。
 よって、実務的には、保証人から請求を受けた場合には、遅滞なく情報提供ができるような体制(入金管理等)を整えておく必要があり、また、情報の開示等に起因するトラブルを防止するためにも、あらかじめ賃借人に対しても、保証人からの照会に対しては、賃貸人として回答する旨説明し、契約条項にも盛り込んでおくことが望ましいと考えられます。

(3)主債務者が期限の利益を喪失した場合における情報提供義務(改正民法458条の3)

ア 改正民法では、主債務者が期限の利益を有する場合において、主債務者が期限の利益を喪失したときには、債権者は、個人保証人に対して、その利益の喪失を知った日から2カ月以内にその旨を通知しなければならないものとされました(改正民法458条の3第1項)。
 2か月以内に通知しなかった場合、債権者は保証人に対し、喪失時からその旨を通知した時までに生じた遅延損害金にかかる保証債務の履行を請求することができなくなります(同条2項)。

イ 賃貸借契約上の保証の場合はどうか。
 この点、賃料債務は、分割払いとして期限の利益を付与されたものではないことを理由に、通知義務は、賃貸借契約上の保証には適用されないと説明されることがあります。
 しかしながら、法制審議会民法(債権関係)部会において、当初、主たる債務が分割払いの場合に限って、通知義務を課すことが検討されていたところ(部会資料76B・1頁)、保証人が知らない間に遅延損害金が積み重なることは避けるべきであるとの要請は、主たる債務が分割払いの場合に限られないとの理由から、かかる制限が採用されなかった経過があり(部会資料78A・24頁)、通知義務が生じるのは、主たる債務が分割払いである場合に限られません(潮見佳男著『新債権総論Ⅱ』(2017年、信山社)673頁)。
 したがって、分割払いでないことは理由にならないと思われます。
 むしろ、典型的な毎月の賃料債務の滞納のケースでは、本来の期限を徒過しただけで、端的に期限の利益を喪失した場合にあたらないことに理由を求めるべきと思われますし(賃借人は、与えられた期限の利益を享受して、かつ期限を徒過したにすぎず、「利益を喪失した」のではない。なお、先払いの特約がなされている場合は、そもそも賃借人が「期限の利益を有する場合」にあたらないとも考えられます。)、また、賃貸借契約には期限の利益喪失条項がないことが通常ですので、結局のところ、毎月の賃料債務について、本条により通知義務が課せられるという問題は通常生じないと考えられます。
 もっとも、例えば、賃貸借契約において、賃料が一定期間ごとの後払いとされ、かつ、期限の利益喪失条項が付されている場合で、(賃料滞納以外の別の理由で)期限の利益を喪失し、直ちに該当期間分を支払う義務を負うような場合にまで、保証人に対する通知義務を除外する理由はないように思われます。
 また、賃料を滞納した場合に、その支払方法と期限の利益喪失事由を別途合意した場合なども、期限の利益を喪失すれば、通知義務が課せられると解されます。
 このように、一般的な賃貸借契約において、毎月の賃料の滞納が通知の対象になることはないと考えられますが、それ以外に、どのような場合に適用されるかは、個々の賃貸借契約の内容から、期限の利益が付されて、これを喪失する場合に当たるか否かを判断することが必要と思われます。

4 連帯保証人に対する請求が相対的効力へと変わる

(1)現行民法では、458条によって、連帯保証人について、連帯債務の規定が準用される結果、連帯保証人に履行の請求をすれば、主債務者にも効力を生じ、主たる債務の時効を中断する効果があります(現行民法434条の準用)。
 しかしながら、改正により、履行の請求について絶対的効力を相対的効力に変更され、相対的効力の原則の規定(改正民法441条)が、連帯保証の場合に準用されることとなりました(改正民法458条)。その結果、履行の請求についての絶対的効力の適用がなくなり、連帯保証人に対する履行の請求の効力(特に時効の完成猶予、更新の効果)は、主債務者に及ばないことになります。

(2)これは賃貸借契約上の保証にも適用されますので、例えば、賃借人が所在不明になるなど主債務者に履行を請求することが困難な場合などに不都合が生じることが想定されます。
 そこで、実務上は、賃貸借契約において、保証人のみに対する請求で主たる債務者にも時効中断効が生ずるように、絶対的効力の特約を定めておくことが有益と考えられます。

5 補論―いつから変わるか

(1)これらの賃貸借契約の保証に関する規定は、契約締結日が基準となり、施行日以降に契約を締結するものに、適用されます(施行附則21条1項。なお、賃貸借契約につき、34条1項。)。

(2)ところで、賃貸借契約は、更新がなされることが想定されますが、この場合に現行民法(旧法)と、改正民法(新法)のいずれが適用されるでしょうか。
 この点については、立案担当者の見解(筒井ほか編『一問一答 民法(債権関係)改正』(2018年、商事法務)383頁、384頁)を前提にすると、次のとおり、当事者の合意によるものと、法律の規定に基づくもので分け、さらに合意によるものは、賃貸借契約のみの更新か、保証契約を含む更新かを分けて、考える必要があります。

ア 当事者の合意に基づくもの
a.賃貸借契約に関する条項について

 合意による更新がなされる場合は、契約の更新の合意の時点で、更新後の契約について新法が適用されることへの期待があり、旧法適用への期待を保護する必要が失われているため、新法が適用されます。
 したがって、賃貸借契約において合意更新がされる場合には、賃貸借契約に関する規定(新法第601条以下)の改正については、新法が適用されます。

b.保証に関する条項について

 もっとも、賃貸借契約に付随して締結される保証契約は、あくまで別個の契約ですので、保証に関する規定(新法446条以下)の改正については、保証契約の締結時を基準として新法が適用されるか否かが定まります。
 そして、賃貸借に伴って締結される保証契約は、賃貸借契約が合意更新された場合を含めてその賃貸借契約から生ずる賃借人の債務を保証することを目的とするものであると解されますので(最判平成9年11月13日)、賃貸借契約の更新がなされるのみで、保証契約の更新がなされていない場合には、保証については、旧法が適用されることになります。
 他方、賃貸借契約の合意更新とともに保証契約が新たに締結された場合や、合意によって保証契約が更新された場合には、この保証については、保証に関する新法の規定が適用されることになります。
 実務上、契約更新の合意書に、連帯保証人の調印を求めることも見受けられますが、極度額の定めを失念して、保証契約を更新してしまえば、保証契約が無効と評価されるリスクが存在することになりますので、注意が必要です。

イ 法律の規定に基づいて更新される場合
a.黙示の合意を根拠とするもの

 賃貸借の期間が満了した後賃借人が賃借物の使用又は収益を継続する場合において、賃貸人がこれを知りながら異議を述べないときには、従前の賃貸借と同一の条件で更に賃貸借をしたものと推定されますが(民法619条1項)、これは、当事者の黙示の合意を根拠とするものであるため、施行日以後に合意があったものと扱うのが論理的、かつ、新法が適用されることへの期待があるとの理由から、新法が適用されるものと整理されています(筒井ほか編『一問一答 民法(債権関係)改正』(2018年、商事法務)383頁、384頁)。
 実務上、このような場合に、新法が適用されることへの期待が当事者間にどの程度あるかは、疑問なしとしませんが、立案担当者の解説書において、このような説明がなされている以上は、自動更新の場合も、新法の適用があることを前提に対応を検討しておく必要があります。
 もっとも、かかる自動更新に関する黙示の合意は、保証契約については妥当せず、保証契約自体は、当初の契約時に合意更新された場合を含めてその賃貸借契約から生ずる賃借人の債務を保証することを目的とするものです。
 したがって、黙示の合意を根拠とする法定更新であっても、賃貸借契約の保証については、原則通り、旧法が適用されるものと考えられます。
 なお、かかる帰結は、法律の規定ではなく、契約書に基づき賃貸借契約が自動更新される場合も同様と整理されていますが、この点についても本当に新法が適用されることへの期待・意思があったと評価することが適切か、疑問が残ります【注1】。

b.黙示の合意を根拠としない法定更新

 他方で、借地借家法では、法定更新が定められ、契約の更新をしたものとみなされますが(同法26条)、これは当事者の意思に基づかないものですので、更新後も旧法が適用されることになります。
 この場合、保証に関する規定ももちろん旧法が適用されることになります。

(3)以上のとおり、新法の適用関係は、複雑ですが、賃貸借契約の保証との関係では、合意更新の場合で、かつ、保証契約もあわせて更新されている場合に限り、新法が適用されることになり、極度額の定めや情報提供義務に配慮した定めを設けることが必要となります。

以上

【注1】立案担当者による筒井ほか編『一問一答 民法(債権関係)改正』(2018年、商事法務)383頁(注1)では、「当事者間の合意によって契約が更新される事例としては、契約期間が満了する度に改めて更新の合意をするケースや、期間の満了前に両当事者のいずれかが異議を述べない限り、自動的に契約が更新されるケースが想定される。自動的に契約が更新される場合でも、契約期間満了まで契約を終了させないという不作為があることをもって、更新の合意があったと評価することができると考えられる。また、更新については、契約全体の更新という形式を取らず、期間の更新という形式が取られることもあると考えられるが、基本的には、同様に扱えば足りると解される。」と整理されています。
 しかしながら、このような場合に、明示的に更新の合意をした場合のように「更新後の契約について新法が適用されることへの期待があり、旧法適用への期待を保護する必要が失われている」といえるかは疑問が残ります(特に自動更新の場合)。
また、かかる見解を前提にすると、賃貸借の更新後の存続期間を最長50年間まで認める新法604条2項が、施行日前に締結された賃貸借契約においても、施行日後にその契約の更新に係る合意がされるときには適用されことを特に定める施行附則34条2項との整合がとれないのではないか、とも思われます。
 この点、同書384頁(注6)では、附則34条2項について、「(新法604条第2項については)当事者の予測を害することがないため、施行日以後に更新がされた場合には、新法を適用するのが適切であるが、附則34条1項との関係で、その位置づけが不明瞭なものとならないようにするため、同条第2項に特別に規定を設けている。」と説明されていますが、合意更新一般に新法が適用されるのであれば、この場合のみあえて特別の規定を設ける理由はやはりなく(賃貸借に限っても新法604条2項だけの問題ではない)、かえって位置付けが不明瞭なものとなってしまったのではないかと思われます。

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