弁護士法人 淀屋橋・山上合同

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民法(債権法)改正により賃貸借契約上の保証はどう変わるか ― その1

【執筆者】蜷川 敦之

1 はじめに

 賃貸借契約上の保証はどう変わるか。
今般の債権法(民法)改正(2020年4月1日から施行予定)では、個人保証人の保護を充実させる変更がなされたほか、保証人保護の方策についての基本的ルールの変更がなされていますが、これらは、地主さんや不動産業者、家賃保証会社はもちろん、一般の企業にとっても、身近な契約である賃貸借契約上の保証にも関係します。
 そこで、今回は、賃貸借契約上の保証が、改正民法の施行によって、どのように変わるのか、という観点から、改正民法の概要と、実務上の対応について解説致します。

2 根保証に関する規律の拡張によって、極度額の定めが必要になる

 賃貸借契約から生じる賃借人の債務の個人保証のように、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約を根保証契約といいますが(新法465条の2)、今般の民法改正では、個人保証における保証人保護を強化するため、現行民法の貸金等根保証契約の規律を根保証一般に拡張して、ⅰ極度額の定め、ⅱ元本確定事由、ⅲ求償保証について個人保証人の保護を充実させる変更がなされました。

(1)賃貸借契約の保証にも極度額の定めが必要(改正民法465条の2)

ア まず、賃貸借契約を含むすべての個人根保証契約について、書面又は電磁的記録で、極度額(保証限度額のこと)を定めることが必要となり、これがない個人根保証契約は無効となります(改正民法465条の2)。
 これは、保証人の予測可能性を確保し、根保証の要否及び必要とされる金銭的な範囲について慎重な判断を求めるため、貸金等根保証に関する現行民法465条の2の極度額の特則を、個人根保証契約一般に拡張したものです。

イ この極度額は、保証契約の締結時点で確定的な金額を書面又は電磁的記録上定めておく必要があります。
 この点に関する留意点として、あまりに大きな金額を設定すると公序良俗に反し無効となりうるなどと指摘されることがありますが、そのような極端な金額を設定する場合はともかく、実務上は、あえて金額を明示せず、「月額賃料の○か月分」などと記載して、極度額を契約書面上は数字として明示しない方法がとられる場合もあるのではないかと予想されます。
 このような定めが有効か否かという点について、極度額の定めは、確定額を記載した場合のほか、例えば、「月額賃料の6か月分」というような記載の場合も、賃貸借契約書等において「月額賃料10万円」などと基準となる賃料額が明記され、その書面上極度額が確定できる場合には、有効と説明されている一方、「月額賃料の6か月分」というような記載であっても、書面上月額賃料の定めが確定していないような場合には、その個人根保証契約は無効となり得ると説明されています(筒井ほか編『一問一答 民法(債権関係)改正』(2018年、商事法務)135頁)。
 そうすると、例えば、出店契約などで見られる、月額の賃料が固定額ではなく売上に一定の料率を乗じて定まるような形の賃貸借契約の場合であれば、極度額として、「月額賃料の6か月分」と定めても、その具体的金額が確定していないとして、結局、無効と評価されることになると思われますので、このような形の賃貸借契約の場合は、確定額で定めておくことを検討する必要があります。

ウ 賃貸借契約上、極度額を「月額賃料の6か月分」という記載にしておき、賃貸借契約期間途中で、賃料の増減額があった場合には、当然に増減後の賃料を基準とした極度額とすることができるか、という問題については、同様に、極度額が確定しないことになりますので、増減後の賃料を基準とした極度額まで含めて合意することは困難です。
 むしろ、「月額賃料の6か月分」という記載の趣旨が、他の条項とあいまって賃料変動時には変動後の賃料の6か月分を指すと解さざるを得ないような契約条項とした場合は、そのこと故に極度額が確定されていないと評価され、個人根保証契約が無効になる可能性がある点に注意が必要です(筒井ほか編『一問一答 民法(債権関係)改正』(2018年、商事法務)136頁)。
 したがって、実務上は、賃料の増減額があった場合にも、極度額は当然に変更されないことを前提として、賃料の増減額時に、極度額の変更も含めた書面での合意の要否を検討する必要があることになります。

エ 以上は、「月額賃料の6か月分」というような記載も賃料額が明記され、その書面上極度額が確定できる場合には、有効と一般に説明されていることを前提に検討致しました。
 しかしながら、「月額賃料10万円の6か月分」というような記載の場合、消費税の扱いはどうなるか、明記がなかった場合には確定していないものとして争われる余地がないか、逆に、明記があったとしても、消費税率が変更された場合はどうなるか、その場合、賃料は改定後の消費税率に従うという条項が賃貸借契約上定められている場合にも、極度額は賃貸借契約締結時の賃料及びその当時の消費税率を前提に計算され消費税率の変更によって変動しないと契約上一義的に解することができるか、これらに留意していたとしても、その点を指摘されて保証契約の効力を争われるリスクはないか、など種々の問題が考えられ、実は、安易に有効と言い切ってよいかどうかは、実務上注意する必要があるのではないかと思います。
 したがって、実務上、契約条項としては、可能な限り、極度額を確定額として明記する(或いは計算式を明記する)運用を行うことが望ましいと言えます。
 そうしない場合には、賃貸借契約締結時の月額賃料○か月分という記載に消費税を含むのか含まないのか、含む場合には賃貸借契約締結時の消費税額に固定される(すなわち極度額として確定する)と読めるのか、といった細かな点も含めて、争われる可能性があることに留意しつつ、条項を検討する必要があると思われます。

(2)元本確定事由の定め(改正民法465条の4第1項)

 次に、予想外の事態が生じた後にも個人保証人の責任が拡大することを防止する観点から、現行の元本確定事由の規律(現行民法465条の4)が一般の根保証契約にも一部拡張されました。賃貸借契約上の保証に適用される元本確定事由は以下のとおりです(改正民法465条の4第1項)。

ⅰ.債権者が、保証人の財産について、金銭の支払いを目的とする債権についての強制執行又は担保権の実行を申し立てたとき」(ただし、強制執行又は担保権の実行の手続の開始があった場合に限る)
ⅱ.保証人が破産手続開始の決定を受けたとき
ⅲ.主たる債務者又は保証人が死亡したとき

 これに対し、「債権者による主債務者の財産に対する強制執行または担保権の実行」、および「主債務者の破産手続開始」については、貸金等根保証契約に限り元本確定事由とされ(同条2項)、賃貸借契約上の保証に関する元本確定事由とはされていません。
 これは、主債務者にそのような事由が生じても、賃貸人としては、目的物を貸し続けなければならず(解除できず)、賃料債務の発生を防ぐことができないことが考慮されたものです(潮見佳男著『民法(債権関係)改正法の概要』〔平成29年、金融財政事情研究会〕136頁)。
 また、元本確定期日(上限5年、定めがなければ3年)に関する改正民法465条の3の規定の適用対象も、現行民法同様、個人貸金等根保証に限定され、賃貸借契約上の保証には適用されません。

(3)法人が保証人である根保証契約の求償権の特則(改正民法465条の5)の影響?

ア 改正民法施行後も、保証人が法人である根保証契約は、極度額の定めがなくとも有効になし得ますので、賃貸借契約の保証人が法人である場合は、極度額の定めは設けても設けなくても構いません。

イ もっとも、保証人が法人である根保証契約において極度額の定めがないときは、根保証契約の保証人(法人)の求償権に対して個人保証(求償保証)がされた場合で、かつ、この個人求償保証が根保証でない場合には、この個人求償保証は効力を生じないこととされました(改正民法465条の5第1項)。
 これは、結果的に、求償保証人である個人が法人根保証人と同質の内容の求償債務を負担することになる点を考慮し、法人根保証契約の個人保証人の求償権についての個人保証(求償保証。根保証を除く。)についても、個人根保証と同じ規律に服させることとしたものです。

ウ ところで、不動産の賃貸借契約では、保証人が個人ではなく、家賃保証会社等の法人である場合も少なくありません。この場合、家賃保証会社は、保証委託契約の中で、求償権について別途保証人との間で保証契約(求償保証)を締結している場合も多いと思われます。
 かかる法人保証の取扱いが、上記改正民法465条の5第1項の定めによってどのような影響を受けるでしょうか。
 この点、上記改正法の定めを受け、賃貸人と保証会社との保証契約に極度額の定めを設けない場合、主債務者である賃借人に対する求償権を保証した保証人に対する保証契約は無効となることから、結局、賃貸人としては、保証会社との間でも極度額を定めることになる場合が多くなるという指摘がなされることがあります。
 しかしながら、かかる指摘は厳密には正しくないと思われます。
 まず、上記改正民法465条の5第1項の定めは、求償権についての個人保証契約が根保証契約であるときは、適用されません(同条2項)。これは、そもそもの根保証契約に極度額の定めがなくても、求償額についての根保証契約に極度額の定めがあれば、その保証人は予想を超える保証責任の追及を受けるおそれはないと考えられたためですが(部会資料80B・第2・3〔9頁〕以下)、賃貸借契約の場合のかかる求償保証人の保証は根保証にあたりますので、求償保証契約自体に極度額の定めがあるかどうかを問題とすれば足ります。
 例えば、賃貸人の賃借人に対する不動産賃料債務を保証会社であるXが保証している場合において、このXの保証債務の履行による賃借人に対する求償債務を個人保証人Yが保証していたとすると、個々の賃料支払義務が発生するのに応じてXの保証債務も個々に発生し、これにより個々に発生するXの賃借人に対する求償権を担保するものとして、個人保証人Yの求償保証が存在していますので、かかる求償保証債務は、不特定の債務を担保する「根保証」としての性質を有します。
 よって、この例の場合、そもそも求償根保証自体に極度額の定めがなければなりませんが(これは上記(1)の帰結です)、Xの賃料保証債務(根保証)に極度額の定めがあるか否かは、Yの求償保証の有効性には関係がないということになります。
 以上から、改正民法465条の5第1項の不動産賃貸借に関する保証への影響は直接的にはないと思われ、賃貸人と保証会社との間で極度額の定めがなくとも、賃借人・求償保証人と保証会社との間の保証委託契約において、適法な(極度額の定めのある)根保証契約が締結されていれば、いずれも有効という帰結となります。
 家賃保証会社としては、家賃保証の求償権を担保するための保証も根保証であり、極度額の定めが必要である、という点を押さえていただく必要があります(この反面として、賃貸人と家賃保証会社との間の保証契約にも極度額が定められる場合が多くなるという指摘は、その通りと思われますが、逆に、この極度額を定めないこととして差別化をはかる家賃保証会社が登場しても不思議ではありません。)。

(「民法(債権法)改正により賃貸借契約の保証はどう変わるか ― その2」に続く)

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