弁護士法人 淀屋橋・山上合同

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民法改正~住宅売買実務に関する民法の主な改正点と民法改正に伴うハウスメーカーが留意すべき住宅売買実務上の問題点~

【執筆者】竹本 英世

 今般の民法の改正は、民法施行以来約120年ぶりの大改正であり、住宅売買実務にも大きな影響を与えるものと思料されます。
 本稿では、まず「第1」で「住宅売買実務に関する民法の主な改正点」について解説した後、「第2」で「民法改正に伴うハウスメーカーが留意すべき住宅売買実務上の問題点」について検討・考察します。

第1 住宅売買実務に関する民法の主な改正点

以下、住宅売買実務に関する民法の主な改正点である売買の瑕疵担保責任について解説します。

1 「隠れた瑕疵」から「契約不適合」への変更

 現行民法第570条で用いられている「瑕疵」という文言からすれば、「瑕疵」とは客観的な瑕疵(通常備えるべき品質、性能を備えていないこと)のみを意味するように読めますが、裁判実務では、主観的瑕疵(契約で合意した品質、性能)も「瑕疵」に含める解釈がなされておりました。
そのため、改正民法では、従前の「瑕疵」に関する解釈の議論の蓄積等を踏まえ、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるか否か(契約適合性)という観点から規律されることになります(改正民法第562条第1項本文等)。
 また、改正民法では、上記のとおり、買主の主観面(善意無過失)は契約内容の解釈に含まれるため、現行民法において定められていた「隠れた瑕疵」の文言は削除されることとなり、契約不適合の場合に買主が売主に責任を追及する要件として、買主の善意無過失は不要です。

2 契約責任説の採用

 従来、目的物の性状等に関する売主の責任については、主に現行民法第570条の解釈論(法定責任説と契約責任説の対立等)として議論されていましたが、現行民法第570条・第566条は、買主の権利として損害賠償請求と解除の2つを規定するのみであり、瑕疵の修補請求や代替物の引渡請求等の履行の追完請求は規定されておらず、判例の立場も一貫していませんでした。
 そして、通説である法定責任説の考え方は、目的物が特定物である場合、売主は、債務の履行として目的物を現状のままで引き渡せば足り、債務不履行責任を負わない一方、有償契約における目的物の引渡しと代金の支払いの対価的均衡の観点から、特別の無過失責任(法定責任)を認めるものでした。
 そのため、かかる法定責任説によれば、瑕疵のない目的物は観念できないとの理由から、売主の追完義務は否定されることになりますが、特定物の品質について売主が契約上の責任を負わないとの考え方は現代の取引実務に適合していないとの批判が多くありました。
 そこで、改正民法では、契約責任説を採用し、売主は、目的物が不特定物か特定物であるかを問わず、種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合したものを引き渡す義務があることが明文化されました(改正民法第562条第1項本文等)。

3 追完請求権の明文化

 上記2のとおり、改正民法では、契約責任説を採用し、売買は、債務不履行責任の特則として、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主が売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することが規定されました(改正民法第562条第1項本文)。かかる履行の追完請求は売主に帰責性がない場合でも可能です。

4 代金減額請求権の明文化

 現行民法では、物の瑕疵がある場合に代金減額請求権は規定されていませんでしたが、改正民法では、有償契約たる売買契約の債権債務の等価的均衡から、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主が売主に対し、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することが規定されました(改正民法第563条)。かかる代金減額請求も売主に帰責性がない場合でも可能です。

5 債務不履行の一般原則による損害賠償請求と解除

(1)損害賠償請求
 上記2のとおり、法定責任説は、有償契約における売買の目的物の引渡しと代金の支払いの対価的均衡の観点から、瑕疵担保責任を特別の法定責任と考えるため、売主の責任は無過失である代わりに、損害賠償責任の範囲は信頼利益の賠償に限定されると解し得ます(もっとも、この点は法定責任説の中でも見解が分かれています。)。
 これに対し、改正民法では、契約責任説を採用したため、契約不適合の場合は、債務不履行の一般原則によることになり、買主が売主に対し、債務不履行一般の規定による損害賠償請求と解除をできることが規定されました(改正民法第564条)。
 そのため、改正民法では、契約不適合の場合において、売主に損害賠償責任が認められるためには、売主に帰責性が必要であり(※立証責任上は、買主が売主の帰責性を立証する必要はなく、売主において帰責性がないことを立証することにより債務不履行責任が否定される。改正民法第415条第1項但書)、また、その損害賠償責任の範囲は履行利益まで認められることになりますが、従来の裁判例においても、信頼利益と言いながら実質的には履行利益の賠償を認めているものもあるため、今回の改正により損害賠償責任の範囲が単純に拡大することになるかといえば、そうはならないと思われます。

(2)解除
 解除については、現行民法では、明文はないものの、履行遅滞による解除(現行民法第541条)や定期行為の履行遅滞による解除(現行民法第542条)の要件として、売主の帰責性が必要と解されていましたが、改正民法では、売主の帰責性は不要とされました。
また、現行民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵があることによって契約をした目的が達成できないことを要するのに対し(現行民法第570条本文、第566条第1項)、後者では、当該要件は不要であるものの、催告解除の場合には、物の不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でないことを要します(改正民法第541条)。

6 買主の権利行使期間の制限

(1)改正民法の定め
 改正民法第566条本文では、売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由とした履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができないことが規定されました。
 そして、かかる「通知」は、「商法第526条第2項の「通知」と同様に解釈するのが合理的であると考えられる。同項の「通知」は、売主に善後策を講ずる機会を与えるためのものであることから瑕疵・数量不足の種類とその大体の範囲を通知する必要があるとされており(大判大正11年4月1日民集1巻155頁)、素案の「通知」もこれと同程度のものになると考えられる」(部会資料75Aの24頁)と説明されています。
 また、かかる通知によって保存された買主の権利は、債権の一般的な消滅時効に服して買主が不適合を知った時から5年間で消滅時効にかかることになります(改正民法第166条第1項)。

(2)その他の法律の定め
 なお、民法の改正に伴い、住宅売買実務に関する法律としては、宅地建物取引業法(以下「宅建業法」という。)や住宅の品質確保等の促進等に関する法律(以下「品確法」という。)等も改正されました。具体的には、宅地建物取引業者が売主となる宅地又は建物の売買契約において、目的物の不適合に係る担保責任に関し、引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定より買主に不利となる特約をすることはできず(宅建業法第40条)、これに反する特約は無効です(同条第2項)。
 また、新築住宅の場合、売買契約の売主は、買主に引き渡したときから10年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵について、担保責任を負うことが規定されており(品確法第95条第1項)、これに反する特約で買主に不利なものも無効です(同条第2項。なお、品確法では、「瑕疵」の文言が残されており、「瑕疵」が契約不適合に置き替えられています(同法第2条5号)。)。

第2 民法改正に伴うハウスメーカーが留意すべき住宅売買実務上の問題点

以下、民法改正に伴うハウスメーカーが留意すべき住宅売買実務上の問題点について検討・考察します。

1 契約適合性に関する判断

 (1)契約適合性の判断基準とその一般的な対策
契約適合性に関する判断は、「(取引通念も考慮した契約をめぐる諸事情から認められる)契約の内容を踏まえて目的物が有するべき種類、品質を確定した上で、引き渡された目的物が当該あるべき種類、品質に適合しているか否かについての客観的・規範的判断に帰着する」(部会資料75Aの9頁・10頁)と説明されています。
 そのため、契約内容のみによって契約適合性に関する判断がなされるわけではないものの、買主による契約不適合に基づく責任追及の場面においては、従前の瑕疵担保責任に基づく責任追及以上に、契約内容を重視して判断されることが予想されるため、ハウスメーカーにおいては、契約条項に関する記載を詳細にすることに加え、契約締結に至る経緯や目的・動機に関する記載を契約書に盛り込んだり、図面や告知書等を添付したりするなどして契約内容をより緻密に定めておく必要があると考えられます。
 上記のとおり、改正民法では新たに履行の追完請求と代金減額請求が認められたことにより、ハウスメーカーは、今後、買主から当該請求を受けることが多分に予想されるため、契約内容をより緻密に定めることにより、当該請求を受けるリスクに備えておく必要があります。

 (2)契約適合性に関する判断と説明義務違反
 契約適合性に関する判断は、あくまで物の不適合に関する議論であるため、説明義務は、基本的には契約適合性に関する判断に含まれないと考えられますが、部会第84回会議議事録の19頁においては、「ある物の利用に関して必須となるような、例えば使用説明とかそういうふうなものに関しては、その物と使用説明が一体をなして性状を形成しているというときには、場合によっては、性状が契約に不適合であるということになることもあり得る」、「解釈問題で、どこからどこまでが物の不適合で、どこからは説明義務だというふうに、そうクリアには切られない、ただ、完全ないわゆる説明義務というふうに言われてきたようなものはここに入らない」と説明されています。
 そのため、一般的な住宅では、住宅設備に関する特別な使用説明がなされることはさほど多くないと思われるものの、使用説明が必須な特殊設備が設置されているような場合には、かかる使用説明も「契約の内容」に含まれる可能性があり、留意すべきです。

2 過大な費用を要する修補請求への対応

 修補に過大な費用を要する場合、履行の追完は不能であると解せば、買主はハウスメーカーに代金減額請求や損害賠償請求をすることになりますが、修補にどの程度の費用を要すれば履行の追完が不能となるかどうかは定かでなく、今後の判例の集積を待たざるを得ません。
 そのため、ハウスメーカーにおいては、履行の追完が不能となる基準及び当該基準を満たす場合における修補に代わる対応方法について、予め契約書に定めておくことが考えられます。

3 売主による追完請求の方法の指定

 上記のとおり、改正民法では、買主が目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求できることが規定され、いずれの追完請求を行使するかどうかは買主にイニシアティブが認められています(改正民法第562条第1項本文)。
 もっとも、「買主に不相当な負担を課するものでないとき」は、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完が可能であるため(同項但書)、ハウスメーカーにおいては、買主に不相当な負担とならない場合を列挙し、その場合における具体的な追完方法を予め契約書に定めておくことが考えられます。

4 代金減額請求による減額の算定方法

 上記のとおり、改正民法では、引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものである場合、ハウスメーカーの帰責性が認められないときでも、買主はその不適合の程度に応じて代金減額請求できることが明文化されましたが、減額の算定方法が規定上明らかではありません。
 例えば、土地の売買において、廃棄物が埋蔵されていることが後日判明したという事案の場合、損害賠償請求であれば、廃棄物の除去費用や調査費用を損害とすることが考えられますが、この除去費用等が目的物の価値(代金)を上回る場合もあり得ます。
 上記事例において、代金減額請求による減額の範囲について検討してみると、減額請求が売買の等価的均衡を維持するために認められたものであることに鑑みれば、除去費用等が目的物の価値を上回る場合に、かかる除去費用等を減額の対象とすべきではなく、当初の目的物の売買代金額と廃棄物が埋蔵されていることを前提とした場合の目的物の鑑定評価額の差額を減額の対象とすべきであると考えられますが、減額の算定方法が規定上明らかではなく、この点に関する判例の集積もないため、ハウスメーカーは、目的物の価値を上回る除去費用等の減額請求を受ける可能性があります。
 上記のとおり、減額の算定方法が明らかでなく、ハウスメーカーが負担すべき減額の範囲(対象)が明らかでないため、この点について、予め契約書に定めておくことが考えられます。

5 契約の目的が達成可能な場合における契約の解除への対応

 上記第1の5で述べたとおり、改正民法では、物の契約不適合があった場合、契約をした目的が達成可能な場合でも、不適合が契約及び取引上の社会通念に照らして軽微でないときは、催告解除が可能です(改正民法第541条)。
 そのため、環境的瑕疵(隣接地における建築物等の建設計画があること、隣人とのトラブルがあること等)、心理的瑕疵(自殺があったこと、反社会的勢力がいること等)、物理的瑕疵(地中埋設物、土壌汚染等)等の瑕疵が軽微でない場合、契約をした目的が達成可能な場合であっても、買主は契約を解除できる余地があるため、現行民法よりも契約を解除される余地が広くなる可能性が考えられます。
 したがって、ハウスメーカーにおいては、予め契約書に契約解除できない瑕疵の軽微な事例を複数定めておくことが考えられます。

以 上

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